Право власності на землю

05.03.19

Частиною першою статті 3 Земельного кодексу України від 25.10.2001 № 2768-ІІІ (далі - ЗК) визначено, що земельні відносини регулюються Конституцією України, цим Кодексом, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами.
Статтею 14 Конституції України встановлено, що земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави.
Право власності на землю гарантується. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону.
Відповідно до ст. 125 Земельного кодексу України право власності, зокрема, на земельну ділянку виникає з моменту державної реєстрації цього права.
Підставами виникнення і припинення прав на земельні ділянки, як і прав на інші, об’єкти нерухомого майна, розташовані на них, є передбачені законом юридичні факти, що підтверджуються відповідними документами.
В той же час особлива цінність землі, як об’єкта прав на нерухомість, зумовлює специфіку документів, які підтверджують виникнення та існування права власності та інших речових прав на неї.
Крім того в процесі реалізації в Україні земельної реформи законодавство у сфері земельних відносин неодноразово зазнавало значних змін, в тому числі і в частині визначення документів, що дають власникам та користувачам безапеляційне підтвердження відповідних прав на землю.
Таким чином, право власності на земельні ділянки, що виникло до 02.05.2009, може посвідчуватися державними актами 3-х видів:
1)         державний акт на право приватної власності на землю,
2)         державний акт на право власності на землю,
3) державний акт на право власності на земельну ділянку.
Та, у зв’язку з прийняттям Закону України від 05.03.2009 № 1066-УІ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо документів, що посвідчують право на земельну ділянку, а також порядку поділу та об’єднання земельних ділянок» відбувалося спрощення процедури переходу права власності на земельну ділянку, із земель приватної форми власності. Вказаним Законом України були внесені зміни у статтю 126 ЗК в частині визначення документів, якими може посвідчуватись право власності на землю.
        Такими документами ЗК визнав:
державний акт про право власності на земельну ділянку;
цивільно-правову угоду щодо відчуження земельної ділянки, укладену в порядку, встановленому законом, у разі набуття права власності на земельну ділянку за такою угодою;
свідоцтво про право на спадщину.
Відтак, з 02.05.2009 отримання державного акта на право власності на земельну ділянку стало необхідним лише у разі набуття права власності із земель державної чи комунальної форми власності, а також при зміні меж та/чи цільового призначення землі.
В той же час державний акт, що посвідчував виникнення права власності на таку земельну ділянку, запишався документом, який мав супроводжувати земельну ділянку протягом всього часу її існування.
Якщо говорити про державні акти, що видавалися у період з 02.05.2009 до 01.01.2013, то їх форма була затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 02.04.2002 № 449 зі змінами, внесеними постановами Кабінету Міністрів України від 16.10.2008 № 926 та від 12.11.2008 № 1019.
Стаття 126 ЗК (у редакції Закону України від 07.07.2011 № 3613-УІ) встановила, що право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Згідно з пунктом «а» частини другої статті 126 ЗК у редакції, що діяла у період з 02.05.2009 по 01.01.2013, документом, який підтверджує набуття права власності на земельну ділянку, що на момент відчуження перебувала в приватній власності, може виступати будь-який договір, за яким набувається у власність земельна ділянка (купівля-продаж, дарування, міна тощо).
Відповідний договір разом з державним актом на право власності на земельну ділянку, яка була відчужена, є належним правовстановлювальним документом, на підставі якого може бути проведено державну реєстрацію права власності на земельну ділянку.
Пунктом 2 постанови Кабінету Міністрів України від 06.05.2009 № 439 «Про деякі питання посвідчення права власності на земельну ділянку» встановлено, що державні акти, долучені до документа, на підставі якого відбувся перехід права власності на земельну ділянку, можуть бути замінені у разі добровільного звернення громадян та юридичних осіб, до яких переходить право власності на земельну ділянку.
Відповідно до пункту 3 розділу II «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо документів, що посвідчують право на земельну ділянку, а також порядку поділу та об’єднання земельних ділянок» до створення єдиної системи органів реєстрації прав на нерухоме майно та їх обмежень:
відмітку про відчуження земельної ділянки на державному акті на право власності на землю (земельну ділянку), що відчужується, здійснює нотаріус та орган, який здійснює державну реєстрацію земельних ділянок;
право власності або право користування земельною ділянкою виникає з моменту державної реєстрації земельної ділянки.
Частиною шостою статті 126 ЗК визначено, що на державному акті про право власності на земельну ділянку нотаріус, який посвідчує (видає) документ, та орган, який здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обмежень, роблять відмітку про перехід права власності на земельну ділянку із зазначенням документа, на підставі якого відбувся такий перехід.
У разі набуття права власності на земельну ділянку кількома набувачами або у разі відсутності на відповідному державному акті місця для проставлення відмітки про перехід права власності на земельну ділянку набувачеві або відчужувачеві земельної ділянки протягом 30 календарних днів з дня подання ним до органу, який здійснює видачу зазначеного акта, документів, передбачених законодавством, видається державний акт на право власності на земельну ділянку.
Орган, який здійснює реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обмежень, робить відмітку про реєстрацію прав на земельну ділянку на підставі документа про її відчуження, складеного та посвідченого в порядку, встановленому законом.
У разі зміни співвласника або набуття права спільної власності на земельну ділянку орган, який здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обмежень, також вносить зміни до державного акта на право власності на землю щодо співвласників земельної ділянки.
Порядок здійснення відмітки про перехід права власності на земельну ділянку, набуту у власність із земель приватної власності без зміни її меж та цільового призначення, затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 06.05.2009 № 439.
Також, відповідно до положень ЗК спадкування є однією з підстав набуття права власності на земельну ділянку.
Згідно зі статтею 1297 ЦК спадкоємець, який прийняв спадщину, у складі якої є нерухоме майно, зобов’язаний звернутися до нотаріуса за видачею йому свідоцтва про право на спадщину на нерухоме майно.
Пунктом «б» частини другої статті 126 ЗК встановлено, що свідоцтво про право на спадщину є документом, який підтверджує право власності на земельну ділянку.
Відповідно до частини шостої статті 126 ЗК до свідоцтва про право на спадщину має долучатися державний акт на право власності на земельну ділянку, що перейшла у спадщину.
Таким чином, свідоцтво про право на спадщину, до якого долучається державний акт на право власності на вказану земельну ділянку, є належним документом, який посвідчує право власності на земельну ділянку, набуту шляхом спадкування.
У разі ж якщо право власності на земельну ділянку, яка є об’єктом спадкування, належало спадкодавцю згідно договору про перехід права власності, то до свідоцтва про право на спадщину мають бути додані вказаний договір та державний акт на право власності на земельну ділянку, що є невід’ємною частиною вказаного правовстановлювального документу.
Крім того, на долученому державному акті повинна міститись відмітка нотаріуса, яким було посвідчено відповідний договір чи видано свідоцтво, а також органу, який здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно, про перехід права власності на земельну ділянку.
Слід зазначити, що відмітка про перехід права власності на земельну ділянку проставляється на долученому до правовстановлювального документа державному акті про право власності на земельну ділянку при кожному подальшому відчуженні (спадкуванні) землі.
При цьому також слід враховувати, що до травня 2009 року, переоформлення державного акта на нового власника, в тому числі і у разі прийняття ним спадщини, було обов’язковим.
Беручи до уваги законодавче регулювання посвідчення права власності на земельні ділянки у період з 02.05.2009 по 01.01.2013 визначений частинами першою та другою статті 126 ЗК у відповідній редакції перелік документів, якими посвідчується право власності на земельні ділянки, є вичерпним.
Так, підпунктом «а» частини третьої статті 152 ЗК визначено, що захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом зокрема визнання прав.
Згідно із ст.27 закону України «про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», рішення суду, що набрало законної сили, щодо права власності та інших речових прав на нерухоме майно, відноситься до документів, що підтверджують виникнення, перехід та припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно.
Особливою формою набуття права власності на землю юридичною особою є внесення земельних ділянок засновниками до її статутного фонду для підприємницької та іншої діяльності за умови, що право на внесення земельної ділянки до цього фонду передбачене статутом або ж не заборонене статутом чи законом. У Статуті може бути визначено право члена юридичної особи в разі виходу з неї одержувати свій внесок (пай) земельною ділянкою в натурі (на місцевості).
Отже, на підставі вищевикладеного, та відповідно до вимог Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 №11027, для проведення державної реєстрації права власності на земельну ділянку необхідно подавати документи, що підтверджують виникнення, перехід права власності на земельні ділянки, що були вище перелічені.
Окрему увагу слід приділити порядку набуття права власності на земельні ділянки, шляхом передачі земельних ділянок у власність із земель державної або комунальної власності.
Відповідно до пункту 47 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 №11027 для державної реєстрації права власності на земельну ділянку, права на яку набуваються шляхом передачі земельних ділянок у власність із земель державної або комунальної власності, подається рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування про передачу земельної ділянки у власність або про затвердження документації із землеустрою щодо формування земельної ділянки та передачу її у власність.
Також, слід наголосити, що відповідно до пункту 59 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 №11027, для державної реєстрації права власності на земельну ділянку в разі, коли в документах, що подаються для такої реєстрації, відсутні відомості про її кадастровий номер, також подається витяг з Державного земельного кадастру про таку земельну ділянку.

попередня

Державна реєстрація обтяження речового права на нерухоме майно

наступна

Щодо державної реєстрації припинення обтяжень нерухомого майна, накладених під час примусового виконання рішень